Negyvenamosios paskirties patalpų įsigijimas – kokios rizikos?

juuli 21, 2025 Uudised

Neretai rinkoje pastebima skelbimų, kad yra parduodami loftai, poilsio apartamentai ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos, kurias vystytojai deklaruoja kaip „butus“. Tokie „butai“ pirkėjus sugundo mažesnėmis kainomis, tačiau prieš įsigyjant tokio tipo „butus“, reikėtų įsivertinti visas rizikas ir galimus sunkumus.

Visų pirma, prieš įsigyjant konkretų turtą – butą, pirkėjams reikėtų išsiaiškinti, ar tai iš tikrųjų yra gyvenamosios paskirties patalpa – butas. Tą galima padaryti pagal Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenis. Visais atvejais pardavėjas turėtų pateikti pirkėjams susipažinimui Nekilnojamojo turto registro išrašą, tačiau jei vengiama tą daryti, tai gali būti indikacija, kad kažkas ne taip. Tačiau, net pardavėjui ir nepateikus Nekilnojamojo turto registro išrašo, pirkėjas gali susipažinti su Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenimis per Registrų centro savitarnos sistemą pateikus prašymą. Atitinkamai Nekilnojamojo turto registro išraše, norint išsiaiškinti, ar patalpų paskirtis gyvenamoji, turėtų būti nurodyta paskirtis „butas/patalpa – butas“, „pastatas – vienbutis gyvenamas namas“ ir pan.

Jei vis tik tai yra negyvenamoji patalpa (loftas, poilsio apartamentai ir pan.), teoriškai galima svarstyti apie paskirties pakeitimą į gyvenamosios, tačiau praktiškai, tikėtina, kad to padaryti nepavyks. Paprastai Nekilnojamojo turto vystytojai, jei turi tokią galimybę, nuo pat pradžių ir stato gyvenamosios paskirties pastatus ir/ar statybos procese pakeičia paskirtį iš negyvenamosios į gyvenamosios, tačiau, jei tas nėra padaryta, tikėtina, kad to padaryti nėra galimybių ir ateityje nepavyks.

Tad norint pakeisti paskirtį, reikia įvertinti, kokia žemės sklypo naudojimo paskirtis, ar teritorijų planavimo dokumentai leidžia, kad toje teritorijoje būtų statomi gyvenamosios paskirties pastatai.

Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį į gyvenamąją, tai gali pareikalauti nemažai laiko sąnaudų ir lėšų.

Statybos techninis reglamentas nustato, jog gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas. Taigi keičiant patalpų paskirtį asmuo savo lėšomis privalėtų įsirengti atskirą įėjimą bei atskirti atitvaromis savo patalpas (jei to nėra padaryta), taip pat įsirengti atskiras inžinerines sistemas, o tokių darbų atlikimas gali sudaryti ir nemažą dalį visos įsigytos patalpos vertės, o tai reikšmingai pabrangintų tokios patalpos įsigijimo ir įsirengimo kaštus.

Antra, įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas (loftus, poilsio apartamentus ir pan.) yra susiduriama su sunkumais, gaunant banko paskolą. Šiuo atveju tai reiškia, kad norint gauti banko paskolą negyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, reikės turėti sukauptą didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 ar net 50 proc., kai gyvenamųjų patalpų įsigijimui dažnais atvejais užtenka 15 proc. pradinio įnašo. Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.

Trečia, gyvenimas kitos paskirties NT objekte gali atnešti ne tik papildomų išlaidų, bet ir nepatogumų, t.y. negyvenamosios paskirties patalpoms gali būti nustatomi kitokie reikalavimai nei butams, pavyzdžiui, nenustatoma norminė garso klasė, numatomas mažesnis automobilių stovėjimo vietų skaičius, mažesnė priklausomųjų želdynų norma, neįrengiamos vaikų žaidimo aikštelės, sporto aikštelės, kitokie insoliacijos reikalavimai bei kita gyventojams svarbi infrastruktūra.

Ketvirta, negyvenamosios patalpos, nepriklausomai nuo jų vertės, yra apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, išskyrus numatytą lengvatą poilsio paskirties patalpoms, jei vertė neviršija 150 000 EUR.

Penkta, už negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau, nes lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas, būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas. Tačiau kartais pavyksta susitarti su komunalinių paslaugų teikėju ir įrodyti, kad negyvenamosios paskirties patalpos faktiškai gyvenamos, tokiu sėkmės atveju gali būti taikomas lengvatinis 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui.

Ne ką mažiau svarbu, kad pagal bendruosius principus deklaruoti gyvenamąją vietą galima tik gyvenamosios paskirties patalpose. Tačiau, bent jau sostinėje, gan palankiai žiūrima, yra ne vienas atvejais, kai deklaruojama gyvenamoji vieta ir negyvenamosios paskirties patalpose. Bet vėlgi tai nereiškia, kad tokios praktikos bus laikomasi ir kitose savivaldybėse. Tad prieš perkant negyvenamosios paskirties patalpas, reikėtų iš karto kreiptis į savivaldybę ir išsiaiškinti, kokia jos pozicija, ar bus sudaryta galimybė deklaruoti gyvenamąją vietą negyvenamosiose patalpose.

Be visa to, teisės aktai aiškiai numato, kad patalpos turi būti naudojamos pagal paskirtį, o tai reiškia, kad gali būti skiriamos baudos, kurios siekia ir kelis šimtus eurų. Taip pat gali būti susiduriama su draudimo problemomis, kai norima apdrausti namų turtą, renovacijos finansavimu iš struktūrinių fondų ir pan.

Tad iš esmės prieš įsigyjant tokio tipo „butą“, reikėtų gerai apsvarstyti visas rizikas. Tačiau rinka keičiasi, pildosi būtent tokio tipo „butais“, o tai institucijų, įstaigų poziciją tokio tipo „butų“ įsigijimo ir eksploatavimo klausimais gali daryti lankstesne.

Tekstą parengė nekilnojamojo turto ir statybos praktikos vyresnioji teisininkė Eglė Voverienė.

Kviečiame Eglę sekti LinkedIn.