Kinnisvara kindlustusleping - viis nüanssi, mida tihti tähele ei panda

oktoober 9, 2023 Uudised

Kindlustuslepingu sõlmimise vajadus kinnisvara rentimisel või omamisel on valdavalt kõigile selge. Päriselus on aga levinud probleem, et ei teata, mida täpselt kindlustamisel jälgida ja mida kindlustuslepingu tingimustest otsida või silmas pidada siis, kui kindlustus on sõlmitud ja tekib kahju. Toon välja 5 olulist nüanssi, mis tihti minu enam kui 25-aastase kindlustusõiguse kogemuse põhjal ettevõtetel ja inimestel oma renditud või isikliku kinnisvara kindlustamisel kahe silma vahele jäävad.

Hoone alakindlustus ehk kindlustamine väiksemas summas kui reaalselt hoone taastamiseks vaja läheb

Hoone kindlustuslepingute puhul on tähtis määrata kindlustussumma, ehk kindlustusjuhtumi puhul maksimaalselt hüvitamisele kuuluv summa. Kindlustussumma määratlemisel tuleb võtta arvesse, mis oleks hoone taastamise kulu ehk ehitusmaksumus. Tihti sõlmitakse hoone kindlustusleping sama kindlustussummaga aastateks, kuigi ehitushinnad on vahepeal tõusnud. Teisisõnu, uus leping sõlmitakse täpselt samas summas nagu varasematel aastatel, sest nii tundub esmapilgul õige. Miks on see probleem? Kui kindlustuslepingu sõlmimisel või uuendamisel jätta arvesse võtmata ehitushindade tõusu, ei hüvita kindlustus kogu tekkinud kahju. Kindlustusselts katab kahju kindlustusjuhtumi korral proportsioonis sellega, milline on kindlustussumma ja hoone ehitusväärtuse jagatis. Lihtne valem, millest selle arvutamisel lähtuda, on kindlustussumma jagatud kogu hoone ehitusväärtusega. Kui jagatis on väiksem kui üks, siis on tegemist alakindlustusega. Sellisel juhul hüvitab kindlustus kahju üksnes vastava jagatise ulatuses. P.S. Teatud määral võib alakindlustus kindlustuslepingutes olla lubatud, konkreetne määr on sellisel juhul sätestatud lepingus.

Siin on illustreeriv näide, kuidas alakindlustuse korral arvutatakse kindlustushüvitis.

Kindlustussumma on lepingus 73 000 eurot. Tegelik hoone ehitusmaksumus on 100 000 eurot. Seega on hoone kindlustatud 73% ulatuses. Seega kahju korral korvab kindlustus üksnes 73% kahjust. Näiteks kui kahju tekib ainult osale hoonest, siis kindlustus on kohustatud hüvitama üksnes 73% hoone taastamise kulust. Olen praktikas kokku puutunud ka juhtumitega, kus lõpptulemusena on klient saanud kindlustuselt vaid 50% kahjust, sest kindlustamisel ei mõeldud kindlustussummat korralikult läbi või siis kindlustamisel „hoiti raha kokku“.

Soovitus: pigem tasub teha veidi kõrgema kindlustussummaga (isegi aktsepteerides ülekindlustust) kindlustusleping, et vältida alakindlustust. Õige kindlustussumma esitamine on kindlustusvõtja kohustus. Kindlustusmakse ei lähe igakuiselt oluliselt suuremaks, küll aga tagab õige kindlustussumma vajaliku kaitse kindlustusjuhtumi korral. 

Tuleohutusnõuete kahe silma vahele jätmine või eeldamine, et kindlustus maksab sõltumata nende järgimisest

Nagu liikluseski kehtivad liikluseeskirjad, nii kehtivad kinnisvarale tuleohutusnõuded. Kui purjuspäi õnnetuse tekitamisel liikluses ei hüvita kindlustus tekkinud kahju, siis tuleohutusnõuete mitte järgimise tagajärjed on samad. Kindlustusandja eeldab, et kindlustusvõtja täidab kehtivaid tuleohutusnõudeid. Kindlustusandja ei pea kontrollima ega kontrolligi lepingu sõlmimise hetkel, kas tuleohutusreegleid täidetakse. Nad eeldavad, et seda tehakse. Nii nagu me kõik saame eeldada, et teised inimesed täidavad seadusi. Nagu liikluseski kehtivad liikluseeskirjad, nii kehtivad kinnisvarale tuleohutusnõuded. Kui purjuspäi õnnetuse tekitamisel liikluses ei hüvita kindlustus tekkinud kahju, siis tuleohutusnõuete mitte järgimise tagajärjed on samad. Kindlustusandja eeldab, et kindlustusvõtja täidab kehtivaid tuleohutusnõudeid. Kindlustusandja ei pea kontrollima ega kontrolligi lepingu sõlmimise hetkel, kas tuleohutusreegleid täidetakse. Nad eeldavad, et seda tehakse. Nii nagu me kõik saame eeldada, et teised inimesed täidavad seadusi. Näiteks kui tuleohutusnõuded näevad ette tuletõkkesektsioonide olemasolu, siis peavad need ka olemas olema. Kindlustusandja arvutab kindlustusmakset riski suuruse järgi - kindlustusandjal on õigus eeldada, et hoone vastab ehitamise ajal kehtivatele tuleohutusnõuetele. Tuletõkkesektsioonide eesmärk on tule levik hoida teatud piirkonnas teatud aja jooksul, et päästjad saaksid tulekahju tuletõkkesektsioonide piires lokaliseerida. Näiteks kui tuleohutusnõuded näevad ette tuletõkkesektsioonide olemasolu, siis peavad need ka olemas olema. Kindlustusandja arvutab kindlustusmakset riski suuruse järgi - kindlustusandjal on õigus eeldada, et hoone vastab ehitamise ajal kehtivatele tuleohutusnõuetele. Tuletõkkesektsioonide eesmärk on tule levik hoida teatud piirkonnas teatud aja jooksul, et päästjad saaksid tulekahju tuletõkkesektsioonide piires lokaliseerida.

Soovitus: kui tuleohutusnõuded on kindlustataval hoonel täitmata, tuleb sellest kindlustusandjat kindlasti enne kindlustuslepingu sõlmimist informeerida vähemalt kirjalikult taasesitatavas vormis. Tõsi, see tähendab, et kindlustuse eest tuleb tõenäoliselt rohkem maksta.

Kindlustuse võtmine ei tähenda, et enam ei pea olema hoolas

Kindlustuslepingu sõlmimine ei tähenda hoolikalt käitumise eelduse lõppemist. Kindlustusvõtja peab kindlustuslepingu kehtivuse ajal käituma täpselt sama hoolsalt kui siis, kui tal poleks kindlustuslepingut. Kindlustusandja ja ka seadus eeldab, et kindlustusrisk ei muutu kindlustuslepingu kehtivuse ajal.

Soovitus: ära eelda, et „küll kindlustus hüvitab“. Käituma peab ikkagi samamoodi nagu mõistlik inimene käituks ilma kindlustuslepinguta.

Vastutuskindlustus koos hoonekindlustusega on väga mõistlik

Hoonete ja korterite kindlustamine kaitseb sinu vara. Ka sinu hoonest või korterist võib alguse saada tulekahju, mis tekitab kahju ka ümbritsevatele korteritele. Sarnaselt võib sinu korterist alguse saada ka veeuputus. Kui vee- või keskküttetorud purunevad, siis tekitavad need kõrval või all olevale naabrile üleujutuse. Olen enda praktikas näinud juhtumeid, kus kõrge paneelmaja ülemiste korruste korteriomaniku korterist alguse saanud veekahju alumistele korteriomanikele on kahjusummana suurem, kui seda on selle korteri väärtus, millest veekahju alguse sai. Sellise suure riski maandamisel on vastutuskindlustus suureks abiks.

Soovitus: kaalu alati vastutuskindlustuse kindlustuslepingu sõlmimist koos hoonekindlustuse lepinguga.

Vastutuskindlustuse positiivne nüanss - õigusabikulude katmine

Vastutuskindlustus katab ka sinu õigusabikulud. Vastutuskindlustuse eelis pole vaid see, et kindlustusandja hüvitab sinu poolt tekitatud kahju. Tihti toob kahju tekitamise situatsioon kaasa ka vajaduse õigusabi kasutamise järgi, et enda huvide eest seista. Vastutuskindlustus hüvitab ka õigusabikulud, mis on vajalikud sinu vastase nõude tõrjumiseks. Seega saad vastutuskindlustusega kaasa sisuliselt tasuta advokaadikulude kandmise eelkirjeldatud ulatuses.

Soovitus: kaalu alati vastutuskindlustuse kindlustuslepingu sõlmimist hoonekindlustuse lepinguga koos, sest see katab ka sinu võimalikud õigusabikulud. Kui saad kindlustusjuhtumiga tegelemise advokaadile üle anda ja ise keskenduda asjaajamise asemel oma põhitööle, võib vastutuskindlustusest tulenev meelerahu ja õigusabikulude katmine olla juba iseeneses väärt vastutuskindlustuse kaalumist.

Kokkuvõtteks

Need 5 nüanssi jäävad tihti kinnisvara kindlustamisel piisava tähelepanuta, kuid nagu selgitasin – need on väga olulised. Kinnisvara kindlustamisel tuleks neile kindlasti tähelepanu pöörata ja neil võib olla oluline rahaline mõju siis, kui kahju tekib.

Olavi-Jüri Luik on advokaadibüroo WIDEN vandeadvokaat, partner ning kindlustusõiguse valdkonna juht.