Nuomos sutartys verslui: į ką atkreipti dėmesį?

September 9, 2025 News

Sparčiai kylantys verslo centrai miestų širdyse tampa tikru traukos objektu patalpų nuomai ieškantiems verslo atstovams. Šiuolaikiškas pastato eksterjeras, integruotos pažangiosios technologijos ir daugelis kitų naujovių traukia ne tik biuro patalpų nuomininkus, bet ir kitų verslų atstovus – verslo centruose įsikuria vis daugiau kavinių, restoranų, įvairaus pobūdžio parduotuvių ir paslaugų teikimo vietų.

Tačiau vien patraukli pastato išvaizda, patogi vietovė ir modernūs sprendimai negarantuoja sklandžios nuomos eigos ir verslo sėkmės. Praktikoje pasitaiko vis įvairesnių iššūkių, su kuriais susiduria nuomininkai, neįvertinę ar tinkamai neapsibrėžę su patalpomis ir jose vykdoma veikla susijusių sąlygų nuomos sutartyje.

Augant ginčų dėl nuomos santykių skaičiui, dalinamės keletu patarimų, į ką rekomenduojame atkreipti dėmesį derybų procese, siekiant užtikrinti subalansuotas ir rizikas mažinančias nuomos sutarčių sąlygas.

Pirma, įsivertinkite pastato, kuriose yra planuojamos išsinuomoti patalpos, statybos baigtumą.

Ne naujiena, kad vykdyti bet kokio pobūdžio veiklą nuomojamose patalpose yra leidžiama tik statytojui užbaigus pastato statybos darbus ir įregistravus pastato 100 proc. baigtumą Nekilnojamojo turto registre. Nuomos sutartyse, sudarytose dar iki pastato statybos užbaigimo, įtvirtinami terminai, per kuriuos statytojas privalo užregistruoti pastato 100 proc. baigtumą. Vis dėlto praktikoje šie terminai dažniau lieka formalūs nei realūs.

Susiduriama su situacijomis, kai nuomininkui pagal sutarties sąlygas atsiranda prievolė mokėti nuomos mokestį, tačiau pastatas dar nėra užbaigtas statyti, todėl veikla patalpose faktiškai negali būti vykdoma. Nuomininkai patiria ne tik nuomos išlaidas, tačiau ir nuostolius dėl ribojimų pradėti veiklą – prarandamos planuotos pajamos, klientų srautai, gali tekti susirasti alternatyvias patalpas laikinai nuomai.

Siekiant išvengti galimų praradimų, rekomenduojame sutartyje iš anksto aptarti pasekmes, atsirandančias pastato statybos neužbaigus sutartyje numatytais terminais. Įprastai tokias pasekmes sudaro nuomos mokesčio mokėjimo atidėjimas, kompensacijos už veiklos ribojimus ar galimybė nuomininkui nutraukti sutartį, jeigu pastato statybos užbaigimo terminai užsitęstų. Svarbu, kad šios sąlygos sutartyje būtų aprašytos aiškiai, imperatyviai ir su tiksliais pasekmių įsigaliojimo terminais.

Antra, sutartyje išsamiai apsibrėžkite, kokia veikla yra leistina ir bus vykdoma patalpose.

Ši nuomos sutarties nuostata svarbi tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Nuomininkui yra svarbu, kad nuomojamų patalpų paskirtis atitiktų jo vykdomą veiklą, o nuomotojui, be kita ko, svarbu išlaikyti pastato koncepciją bei pastate numatytų paslaugų spektrą.

Pasitaiko situacijų, kai dėl pagrindinio nuomininko veiklos pobūdžio iškyla poreikis patalpose vykdyti papildomą veiklą. Pavyzdžiui, patalpose vykdant maitinimo paskirties (restoranų) veiklą, gali kilti poreikis organizuoti koncertus ar kitus renginius. Siekiant užtikrinti, kad tokia veikla būtų leistina, visų pirma, ji turi būti įtvirtina nuomos sutartyje. Todėl, egzistuojant bent mažiausiai tikimybei, jog prie pagrindinės veiklos patalpose bus vykdoma ir papildoma veikla, būtina tai tiksliai aprašyti sutartyje (ar vėlesniuose jos pakeitimuose, jei poreikis iškyla jau po nuomos sutarties sudarymo). Patalpose vykdant veiklą, kuri nėra numatyta nuomos sutartyje, nuomininkui gali būti taikomos sutartyje numatytos pasekmės.

Reikia atkreipti dėmesį, kad prievolė gauti visus reikiamus leidimus ir sutikimus konkrečios veiklos vykdymui (jei tokie yra reikalingi) yra nuomininko pareiga. Todėl vien tai, kad patalpų paskirtis ir nuomos sutartis leidžia nuomininko planuojamą vykdyti (ar vykdomą) veiklą, ne visais atvejais garantuoja veiklos teisėtumą. Veiklos vykdymas neturint privalomų leidimų gali sukurti papildomas neigiamas pasekmes, todėl būtina atidžiai įvertinti teisės aktuose įtvirtintus reikalavimus konkrečios veiklos vykdymui.

Trečia, nuomos sutartyje aiškiai apsibrėžkite patalpų įrengimo sąlygas.

Nuomojantis patalpas naujai statomuose verslo centruose, nuomininkams suteikiama vis didesnė laisvė pasirinkti pageidaujamus patalpų įrengimo sprendinius. Tačiau ne visuomet nuomininkai, atvykę į patalpas, išvysta tokį rezultatą, kokio tikėjosi, sudarydami sutartį. Todėl nuomos sutartyje, be kita ko, svarbu numatyti, kas atsakingas už pilną patalpų pritaikymą nuomininko veiklai, aprašyti nuomininko teisę reikalauti ištaisyti netinkamai atliktus įrengimo darbus (jeigu už jų atlikimą atsakingas nuomotojas) ir aprašyti pasekmes, jeigu patalpos nuomos sutartyje nustatytu terminu nebus pritaikytos nuomininko veiklai ar neatitiks sutartimi sulygtų patalpų įrengimo sąlygų. Įgyvendinant šią teisę, rekomenduotina prie nuomos sutarties pridėti patalpų įrengimo projektinę medžiagą su aiškiai identifikuotais sprendiniais, įrengimui naudojamomis medžiagomis ir kuo aiškiau iškomunikuoti konkrečius patalpų įrengimo lūkesčius. Tai ypatingai svarbu, jeigu pagal nuomininko veiklos pobūdį yra taikomi specifiniai patalpų įrengimo reikalavimai (pavyzdžiui, ventiliacijos, apšvietimo, garso izoliacijos ir kt.).

Reikia pažymėti, kad, pasibaigus nuomos sutarčiai, nemaža dalis patalpose atliktų įrengimų lieka nuomotojo nuosavybe. Todėl ypatingai svarbu sutartyje išspręsti ir įrengimo kaštų paskirstymo bei kompensacijos nutraukus sutartį anksčiau termino klausimus.

Ketvirta, atkreipkite dėmesį į sutarties nutraukimo sąlygas.

Nuomos sutarties nutraukimas – vienas jautriausių klausimų derybose dėl sutarties sudarymo. Nors sudarydamos sutartį šalys įsipareigoja ją vykdyti visą sutartyje nustatytą terminą, praktikoje nuomos sutartys neretai nutraukiamos anksčiau termino. Todėl, derantis dėl nuomos sutarties sąlygų, būtina atkreipti dėmesį, ar sutarties nutraukimo sąlygos yra lygiavertės, ar kitai šaliai nesuteikiamas pranašumas nutraukti sutartį be pagrįstos priežasties, pasinaudojant trumpesniu įspėjimo terminu ar sumokant nežymaus dydžio netesybas.

Pastarųjų metų tendencijos rodo nuomininkams kylantį poreikį nutraukti nuomos santykius dėl nuostolingos veiklos patalpose (kalbame apie atvejus, kai mokamas mėnesinis nuomos mokestis viršija nuomininko gaunamas pajamas iš veiklos patalpose ir kitus panašius atvejus). Nors nuomininko veiklos sėkmė nėra nuomos sutarties objektas, teisės aktai nenumato draudimo šalims susitarti dėl lengvatinių sutarties nutraukimo sąlygų. Todėl, derantis dėl patalpų nuomos, raginame atidžiai įvertinti patalpose planuojamos veiklos potencialą ir aptarti su nuomotoju galimybę numatyti supaprastintą nuomos sutarties nutraukimo procesą, įskaitant mažesnes netesybas ir trumpesnius įspėjimo terminus, jeigu veikla patalpose taptų nuostolinga.

Penkta, kuo išsamiau užfiksuokite patalpų būklę jų perdavimo nuomai metu.

Nuomojantis patalpas naujai statomame verslo centre, patalpos įprastai perduodamos be akivaizdžių trūkumų, atsiradusių iki patalpų perdavimo nuomininkui dienos. Vis dėlto jei būsite ne pirmas patalpų naudotojas, ypatingai svarbu atidžiai apžiūrėti patalpas ir užfiksuoti visus, net ir menkiausius, patalpose esančius trūkumus: kiliminėje dangoje esančias dėmes, sienų ar grindų dangos pažeidimus, baldų ar interjero detalių apgadinimus ir kt. Tokius trūkumus patartina fiksuoti ne tik raštu (abiejų šalių parašais), bet ir vaizdinės medžiagos pagalba (patalpas nufilmuojant ar nufotografuojant), kad būtų užkirstas kelias potencialiems ginčams ateityje.

Svarbu įvertinti ne tik faktinę patalpų būklę, bet ir nuomininko patvirtinimus dėl patalpų būklės, pateiktus nuomos sutartyje. Pavyzdžiui, sutartyje neturi būti perteklinių nuomininko patvirtinimų, kad nuomininkas apžiūrėjo paslėptas patalpų inžinerines sistemas, kurių nuomininkas objektyviai neturėjo galimybės apžiūrėti. Priešingu atveju, kilus ginčui dėl patalpų ar jose esančių įrenginių trūkumų, paaiškėjusių tik vykdant sutartį, nuomininko pozicija yra reikšmingai silpninama.

Galiausiai, auksinė taisyklė – visi sutarties pakeitimai turi būti fiksuojami rašytiniu šalių susitarimu. Žodiniai susitarimai palieka terpę kiekvienai iš šalių susitarimą interpretuoti savo naudai, tad tam, kad būtų pasiektas konkretus šalių suderintas rezultatas, susitarimai turi būti sudaryti raštu ir pasirašyti abiejų sutarties šalių.

Derybose dėl nuomos sutarties sudarymo būtina apžvelgti ir kitas svarbias nuomos sąlygas, pavyzdžiui, nuomos mokesčio keitimo, grąžinamų patalpų būklės, patalpų trūkumų ir natūralaus nusidėvėjimo, vidaus tvarkos taisyklių, patalpų remonto ir kt. Rekomenduojame siekti ne greito, o visapusiškai kokybiško rezultato ir skirti laiko aptarti sutarties sąlygas bei sutartyje įtvirtinti abipusius saugiklius.

Tekstą parengė nekilnojamojo turto ir statybų teisės ekspertė, vyresnioji teisininkė Guoda Zagorskė.

Kviečiame Guodą sekti LinkedIn.