Tulumaksustamine kinnisvara võõrandamisel

13 marts, 2024 jaunumos

Maksutiim: mida tähendab “dokumentaalselt tõendatud kulud” kinnisvara võõrandamise tulumaksustamise kontekstis?

Kinnisvara müümisel maksavad inimesed tihti rohkem tulumaksu kui vaja. Seda, mis oludes see juhtub ning kuidas seda vältida, selgitavad advokaadibüroo WIDEN vandeadvokaat Margus Reiland ja nõunik Olga Lavrova.

Kui inimene müüb kinnisvara ning tal pole võimalik kasutada mõnda maksuvabastust, siis tuleb tasuda tulumaks. Maksustamisele ei kuulu üldjuhul mitte vara müügihind ehk vara väärtus, vaid tehingult saadud kasu. [1] Tulumaksuseadus selgitab, et kasu on müüdud vara soetusmaksumuse ja müügihinna vahe. Soetamismaksumus hõlmab omakorda kõiki maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud ja dokumentaalselt tõendatud kulud. Lisaks soetusmaksumusele on inimestel õigus vara müügihinnast maha lahutada ka vara müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulude summa.

Tulumaksuseadus ei ütle, mida täpselt tähendab “dokumentaalselt tõendatud kulud” ning millise detailsusega võib maksuhaldur inimestelt nende kohta tõendeid nõuda. Seda lünka täidab kohtupraktika.

Milliseid dokumente tuleb säilitada?

Kohtud on selgitanud, et kulu tõendav dokument peab sisaldama teavet (1) kulutuse sisu, (2) selle tegemise aja ning (3) raha maksja ja (4) saaja kohta. Lisaks kulu kohta käivale arvele või näiteks kinnisasja parendamise osas sõlmitud lepingule peab maksumaksja esitama ka vastava kulu tasumist kinnitava maksekorralduse või pangakonto väljavõtte. Kogu vajaliku dokumentide komplekti puudumisel ei luba Maksu-ja Tolliamet paraku kulusid arvesse võtta ega neid kasust maha arvata.

Kuna kinnisasja ostu- ja müügitehing toimuvad reeglina üksteisest suure ajalise vahega, võib juhtuda, et tagantjärgi on kulu tasumist tõendavaid dokumente väga keeruline hankida ning mõnikord isegi võimatu. Kuivõrd aga seadus sätestab kulude tegemise tõendamisele just dokumentaalset vormi, ei ole puuduvaid dokumente võimalik asendada muude tõenditega, näiteks maksumaksja selgitustega, piltide või e-kirjavahetusega.

Kui kaua tuleks kuludokumente säilitada?

Kohtud on möönnud, et vara soetamise maksumust tõendavate dokumentide säilitamisele kindlat tähtaega ette nähtud pole. Selleks, et inimene saaks kinnisvara müügihinnast soetamismaksumust maha arvutada, peavad tal seda tõendavad dokumendid olemas olema kasu tekkimise ehk kinnisasja võõrandamise ajal (ja ka järgnevatel aastatel: võimaliku maksu määramise aegumistähtaja jooksul) – teatud olukordades ka märkimisväärselt palju aastaid pärast vara soetamist.

Kas see kohustus kehtib ka tavainimesele?

Tavainimene ei ole küll raamatupidamiskohustuslane, kuid sellegipoolest tuleb tal tulude ja kuludega seotud dokumendid säilitada. Seda nõuab otsesõnu tulumaksuseadus.

Mis saab siis, kui dokumente pole?

Kui kogu vara soetusmaksumust tõendavate dokumentide komplekti ei ole alles, siis ei saa tehtud kulusid kasust maha arvata. Praktikas just selle tõttu tasuvadki inimesed kinnisvara võõrandamisel rohkem tulumaksu, kui oleks tarvis.

Seadus võimaldab MTA-l teatud olukordades määrata maksusumma ka hindamise teel – s.o maksuhaldur korraldab vara ja selle parendamiseks tehtud tööde hindamise, et õiget maksubaasi tuvastada. Samas tuleneb kohtupraktikast, et seda on võimalik teha siiski vaid erandjuhtudel ning maksumaksja seda maksuhaldurilt üldjuhul nõuda ei saa. Samas on LEXTALi maksutiimi soovitus, et tõenduslike probleemide ilmnemisel taotleda igal võimalusel hindamist.

Kokkuvõtteks

– Kinnisvara omandamisel ja eriti seda parendama asumisel tasub säilitada kõik lepingud ja arved ning nende tasumist kinnitavad maksekorraldused või vähemalt makse tegemist kajastavad pangakonto väljavõtted.

– Seda dokumentide komplekti tuleb alles hoida kuni kinnisasja müümiseni, mis võib toimuda mitu aastat pärast kinnisasja ostmist.

– Kui dokumente alles ei ole, peab inimene maksma rohkem tulumaksu, kui oleks võinud.

– Ei tasu jääda lootma sellele, et dokumendid õnnestub tulevikus taastada, maksuhalduri abile inimesel neid kätte saada või sellele, et ta võtab hindamise läbiviimise kaudu tehtud kulusid arvesse. Maksumaksja peab arvestama, et dokumentide säilitamise kohustus ja kulu tegemise tõendamise koormus lasub temal. Vajadusel tuleb taotleda hindamist.

[1] Müügihinna pealt tuleb tulumaksu maksta juhul, kui inimene sai vara kingituse või pärandina ning pole ise teinud kulutusi vara parendamiseks. Küll ka sellisel juhul saab ta müügihinnast maha arvata vara omandamise ja võõrandamise tehingukulud – eeldusel, et selle kohta on olemas dokumendid.